越秀城市广场位于南通开发区商业中心地段，南临上海路，北靠星湖101商业街区，西为乐天玛特购物中心，东接世贸广场与大润发超市，其地理位置是真正位于商业中心的中心，地段得天独厚，人气鼎沸，坐拥近30万人口的消费规模。

项目投资分析：

一、大区域分析——开发区未来

南通是十六个长三角沿海城市中经济发展最快的城市，临近上海、苏锡常、目前南通市主要分为四大板块，港闸区，崇川区，新城区，以及开发区。

如果用昨天，今天，明天来形容的话，昨天就是崇川区，因为2000-2010年期间，最繁华商业气息最浓的就属南大街周边，推动了南通最早期的商业街运营模式，目前更是一铺难求；今天的话就属新城区，随着中南城以及圆融广场的相继入驻，住宅价格从早期的三四千一路飙升到现在的每平过一万；而明天就是开发区，因为随着政府的招商引资以及向南迁移，开发区目前世界500强企业、日资、欧美企70多家，开发区已成为长三角利用外资集中的制造业基地和上海一小时经济圈重要的产业聚集地！

新城区的战略方向是衔接老城区、过渡开发区，主要功能是老城区的延伸与拓展。

开发区的战略方向是南通向南、向外发展的桥头堡，上海进入南通的主门户。它本身就凝聚了较多的大型企业，拥有的本地居民与外来人口基础较厚，但目前的商业基础不够完善，从长期的战略方向看，开发区的发展后劲与潜力非常巨大，投资升值空间也远高于其它区域。

二、小区域分析——项目周边

项目位于上海路和新河路交汇处，是开发区核心区域，拥有三大独特优势。

1、链接传统商业区和新兴商业区——商业中心：商业集中 聚势

越秀城市广场南邻商业气息最旺、人流最多、租金最高的路段----上海路！是开发区传统的商业街区,目前上海路商铺供不应求,租金每年不断上升；项目北面紧接星湖101街区，经过政府的重点打造以及开发区人气的集聚上升,星湖101街区已经成为了开发区最重要的新兴商业区，是开发区乃至市区、周边乡镇购物消费、休闲娱乐的重要去处。而越秀城市广场正位于两条商业带：上海路、星湖101的中间位置，链接起了传统商业区和新兴商业区。周边学校、住宅、餐饮娱乐密集，是开发区最后一块黄金宝地。

2、开发区两大购物超市的中间——购物中心：购物集中 聚人

项目位于开发区两大购物超市乐天玛特和大润发的中间位置，乐天玛特是上海路上较早的一家大型购物超市，新开业的大润发人气也在急剧上升，得天独厚两大人流聚集地，最受益的正是繁华之上的越秀城市广场。

3、开发区两大人口集中地的中心——人口中心：人气集中 聚财

项目的南边是传统的拆迁安置住宅区，像新开苑、春天花园、通盛小区等，入住率达到95%，常住人口近20万，流动人口10万左右；项目北边的携程大楼、能达商务圈、世界之窗简称开发区CBD，集中了众多白领以及创业公司，以及新新住宅景瑞望府，雅居乐，碧桂园，华润橡树湾、世茂公元等，这些新进的年轻人们，以后的消费娱乐也都是越秀城市广场周边商圈。

周边星湖101街区已经非常成熟，但它仅仅以餐饮、娱乐为主，无法做到全方位一体化服务；项目东边的世茂广场分为商场、内沿街商铺，商场自持不对外出售，内街商铺回报率不高且人流量得不到保证；而越秀广场运营出售的是shoppingmall，一站式商业服务，最大程度保证业主做收租最高的王牌房东！

三、项目分析——业态定位与运营模式

shoppingmall意为”超级购物中心”或“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的新型复合型商业业态，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

越秀广场主要是商场+办公+住宅组合黄金拼装模式，目前在建的商业四面临街，主临上海路，另外为了全方位的将两大商业带链接，开发商特地花重金打造出一条12米宽的四车道干道--越秀路(暂定)，真正将上海路和星湖101无缝对接，做到人流充分导入。

项目总占地面积4万方，商业部分总建筑面积为3万方。商场楼顶是项目一大特色，将打造国内目前商业地产楼顶最先进的设计理念-空中花园，整个楼顶将主要用作儿童乐园，规划有儿童游乐场、天空农场等新鲜业态，免费对外开放（部分设备娱乐类项目可能需要收费），另外考虑到人流动线，我们特地设计了2部电梯、1部扶梯直接到达楼顶，建成后将成为开发区最大的儿童娱乐聚集地，保证了整个商场的人气不断。

此外，应当地市民需求，以及吸引人气，项目在商场外面打造了大型的市民广场，后期将举办各种公益活动、展览、文艺活动、市民健身等活动，最大程度上的招揽了人气，是对投资者的最大的保障。

商场一共分为地上三层地下一层，其中一层层高6.8米，二、三层层高6米。这样的层高高度在南通是第一家也是唯一 一家，买一层得两层空间，在施工时，特地在楼层承重柱做了预埋件，方便给业主多元化的装修格局。

地下一层为停车场为顾客提供最贴心的停车服务；

一、二楼主要以生活配套、生活服务类、餐饮娱乐等体验式消费为主，像必胜客，奇乐儿，Costa等都已意向签约。

三层为幼、小、少年培训教育以及母婴童体验为主。越秀广场与深圳华强方特集团强强联合，将三楼1万方打造成一个集80%娱乐，15%零售，5%餐饮的大型儿童室内梦幻乐园。为准妈妈和0-14岁的儿童提供全方面的娱乐教育，体验一站式消费的全新理念。它不同于其他娱乐，并不是放置一些儿童充气城堡，挖挖沙子这类的游戏，而是一个集丛林探险、小小故事会、4D体验、角色扮演、太空探险类的大型游乐场。充分发挥儿童的想象力、动手能力，开发儿童智商。另外母婴用品的零售，动漫衍生品零售，丰富了整层的一个业态。并且三层的室内儿童乐园与外顶层的室外儿童游乐场形成了一个互补。

发送“越秀+姓名+手机号”

专享越秀广场2万元抵4万元购铺优惠！ 长按，识别二维码，加关注