增城日前放出位于派潭、小楼镇的2块住宅用地，不少小伙伴觉得“冷门”而不关注。

小研君却认为在此“重要的节点”上，即使再冷门的地块亦可能“爆冷”（获得高溢价）。因此还是有必要为大家做一期专题，解读两幅地块与区域市场。

“爆冷”猜测一：起拍价低 开发商易控制成本

首先看看两幅用地的基本信息，两幅地块起拍价仅0.7-0.8亿，楼面价约1500元/平左右，对于开发商而言拿地成本较低。

图表1 9月14日增城推地情况

而小研君认为的“爆冷”即溢价会否超过100%，假如按照这一溢价情况算，楼面价不过3000元/平左右。

该两幅地块给出的容积率较低，如无意外应设计为别墅、低层洋房为主的小区。

产品能够获得较高的定价因此具有一定的利润空间。

图表2 荔城周边环境优美

同时大家不要忘记一点：增城不限购。那么对于希望在近郊入手房产作为投资或周末度假用，总价预算在100-120万之间的买家而言，还是具有相当大的吸引力；

另一方面，根据小研君走访荔城发现，荔城中心区亦有不少有实力的本地买家。

例如荔城增江河旁14000-15000元/平的精品望江洋房主要的买家便是本地人。

图表3 本地人钟爱增江河畔项目

再退一步而言，目前有不少外地夫妇来穗工作置业已经利用了自己的购房名额，而不少人盼望能够购买不限购的项目方便父母在身边生活。

目前佛山、东莞楼市已经因为广州以及深圳的需求外溢而导致价格上涨，因此增城该板块项目的推出有望直接填补市场需求。

而且增城终究隶属广州市，未来利好及规划预期均优于佛山及东莞。

“爆冷”猜测二：临近高速未来可接驳地铁

首先考虑自驾车买家情况，刘家村地块可经广河高速接驳华快，约1小时2分钟可抵达珠城；

图表4 刘家村地块到珠城距离

而腊圃村地块更是临近广河高速出入口，地图预计54分钟即可抵达广州市中心。

由于目前该地段塞车情况较少出现。因此从通勤效率的角度看，未必不及番禺以及南沙无地铁布局的地区。

图表5 腊圃村地块到珠城距离

另一方面，从小研君标点的地图来看，刘家村地块更加接近从化区中心街口镇（约20公里），而在建的地铁14号线将于18年前后通车。

虽然两地块主打自驾车买家，但地铁可以是其中的有效补充。

图表6 地铁线路布局情况

而腊圃村地块地块距离荔城增城广场约18公里，2018年前后21号线将会开通。

而且根据增城区国资委的最新规划显示，未来挂绿湖一带将会发展总部经济区、金融集聚区，招商引资带来的住房需求，将会激活片区的市场热度。

图表7 增城挂绿湖规划

可能有不少网友都会担心这些“高大上”的规划未必能实现。

但根据小研君实踩荔城发现，随着增城万达广场一带逐渐聚集人气以及已经发展成熟的挂绿湖新城带动。

荔城目前的发展情况在几个外围区域（花都/从化/增城）而言，亦可以称得上是“先行者”。

“爆冷”猜测三：增城年内多次土地溢价够狠

这一个部分我们不妨来回顾16年以来增城5次公开出让土地的情况；

除3月由碧桂园和增城电力以底价拍得增江街A13086地块以外，其余地块无论是炙手可热的朱村还是目前还“厚积薄发”的荔城，溢价率均超过160%，这体现了开发商对于增城楼市的信心。

图表8 2016年增城部分出让住宅地情况

另一方面，目前即将踏入2016年最后一个季度，广州本年实际推出住宅用地已经少于往年，再加上两幅地王带来的影响，预计官方推地计划将会放缓。

因此对于各路开发商而言，不抢地就意味未来没有开发的面粉。

“爆冷”最显著的例子当属本月7日拍出的东莞茶山地王。

图表9 9月7日拍出的东莞茶山地王

拍卖之前极少人关注，但是最终却由天津广宇发展（鲁能）以高达501.71%的溢价拍下。

当然，无可否认东莞茶山地王有临近火车东莞站的优势；但是对于住宅项目而言，地铁轨道以及高速公路配置显然更加重要。

图表10 东莞茶山地王区位情况

开发商争抢茶山地王，从一个侧面看出目前开发商的“求地若渴”；从另一个侧面则可以看出即将出让的两幅增城地块要“爆冷”大热并非没可能。

“爆冷”猜测四：增城各板块房价普涨？

首先来看看增城近8个月整体成交情况，春节之后成交量主要徘徊在2400-2800宗之间，红五月更是“爆表”到3747套，而成交均价在10500元/平左右徘徊。

图表11 今年以来增城成交情况

这时小研君发现是整体数据“欺骗”了我们的眼睛。

之后我们尝试了另一种统计方式：增城各板块年初与目前均价对比。

图表12 增城各板块涨跌情况

通过这一种对比方式我们发现各大板块均出现普涨，其中涨势最“凶”的当属容易被忽视的石滩板块，该板块由年初的6754元/平上涨至目前8168元/平，上涨幅度超2成；

根据小研君对板块项目销售了解得知，该板块由于价格仍然处于增城的“洼地”，因此得到不少投资客关注，其中有一部分为莞深客。

图表13 增城挂绿湖利好“辐射”

从这一个角度而言，目前增城推出的两块住宅地同样有“市场”，无论对于开发商买地还是买家入手房产，价格压力相对较少，同时其拥有的升值空间大，因此对于该两幅地块，我们大可拭目以待。