2016年国家大力推动供给侧改革，“去库存”环境下，“营改增”、“商改住”等利好政策相继出台，广州商业市场去库存效果显著，商铺供过于求的局面缓解，办公市场供求畅旺，同时大宗交易频出，商用物业的投资需求升温。“十三五”规划实施首年，各项规划出台并逐步实施，广州产业优化升级加速，城市发展及吸引力大幅提升，这将为投资广州商用物业提供信心基础。

商业市场

低开高走，外围为主，商寓撑市

2016年整体新增供应105.07万㎡，较2015年下降15%，受经济走势影响以及“去库存”背景下，新增供应趋紧；整体成交91.71万㎡，较2015年上升47%，地铁规划利好及置业人群的外溢，外围区配套日趋完善，消费群层集聚提升商铺投资价值，外围商铺投资升温助推整体商业市场成交高位；成交均价21502元/㎡，较2015年下降7%，受成交主力结构影响，2016年整体价格走低。

2016年商业新增供应集中在下半年，尤其金九银十后，其中商业公寓占比不少。成交走势较为平稳，受经济走势影响，年初成交较为平淡，成交以外围社区商铺为主；下半年随着整体楼市升温，商业市场热度回升，金九银十拉开商业回暖之势，四季度不少商业公寓集中入市并受到追捧，助推成交翘尾收官，但同时受此及外围成交为主影响，成交价格波动。

外围成交高位 中心区价格降幅大

2016年中心区虽成交20.42万㎡，但各区成交价平平，核心区高端商铺物业成交减少，致中心区整体均价较2015年下挫近20%。外围区呈现供不应求，整体成交55.85万㎡高位水平，较2015年上升41%，外围商铺成交热度保持，其中不乏大宗成交案例。此外，萝岗敏捷广场、招商城市主场、绿地越秀海玥等商业公寓成交热销，助推黄埔、番禺、海珠等区域较2015年成交上升明显。

办公市场

供应先减后增 成交量价走高

上半年新增供应仅55.83万㎡，下半年供应较上半年增加近一倍，全年共计供应159.67万㎡，较2015年下降34%，创2013年以来最低供应水平；成交量再创新高，整体成交202.75万㎡，较2015年上升14%，小面积低总价公寓仍是市场成交主力。此外，中心区高价公寓及写字楼物业成交增多，助推2016年办公市场整体价格水平连续三年保持升势。

2016年，仅3月新增供应同比上升，其余月份均同比下跌，去库存背景下，市场供应节奏放缓，尤其上半年，不少项目扎推下半年入市。市场成交平稳上升，其中上半年尤其一季度市场热度升温，中心区高价项目成交案例增多，月度成交结构稳定助推上半年办公物业整体价格平稳上扬。

中心区成交回升 外围稍有减弱

2016年中心区共成交办公物业96.12万㎡，超过外围区，较2015年大幅增长90%。其中，天河区依靠写字楼及公寓热销贡献，成交占比达51%，较去年大幅增长138%，区位价值明显。南沙自贸区下半年稍显平淡，虽上半年掀起一波投资热潮，但相关政策尚未落地及产品同质化严重，一定程度影响区域办公物业投资。外围仅黄埔区供求量价齐升，广州东移实质性发展以及规划配套日益完善利好，吸引更多人居住及投资。

细分物业市场热点

各属性类别——公寓保持高位 甲写增幅明显

中原研究部监测数据显示：2016年上半年公寓成交占比继续保持高位，公寓继续主导办公物业的成交；同时，甲级写字楼物业成交占比呈现上升走势。2016年底商与社区商铺仍是商铺投资市场主力，社区商铺、购物中心的占比与2015年水平基本持平。

在整体楼市调控环境背景下，商业市场整体行情不强，此时中心区区域价值凸显，更多投资者集聚较完善配套及成熟交通、规划优势的市区商用物业，2016年中心区甲级写字楼及公寓供求畅旺，如金融城写字楼项目、广纸片区公寓项目；此外，外围区公寓同质化扎堆，中心区则入市如极小户型等创新产品，更能吸引投资者关注。

热点走向——小面积低总价物业投资更吃香

公寓物业再次成为投资市场“香饽饽”，量价平稳向上，呈供不应求走势。上半年供应趋紧，下半年新货供应充足，2016年广州共成交35858套公寓物业，月均成交近3000套，10个月即超越2015年成交总量，再创历史新高。

小面积低总价物业成为市场热点，这已成为公寓物业核心投资优势。近几年广州公寓市场成交套均面积越来越小，尤其今年极小户型吃香。此外，中心区公寓成交占比回升，也提升公寓市场整体价格，2016年广州公寓套均总价约为90万/套。

从近几年广州公寓成交面积段走势看，公寓户型基本以30-80m²为主；极小公寓是2016年广州公寓市场的热点，30 m²以下面积段增幅明显。

此外，从成交价格看，2016年100万/套、1.5万/m²以下仍是公寓市场主力，但占比呈下跌走势。大于100万/套、2-3万/m²上升势头明显，拉升整体公寓价格，中心区公寓成交占比回升为主因。

商铺市场同样是小户型受欢迎，2016年70㎡以下的商铺成交占比上升至66%，小面积商铺总额相对较低，较受中小投资客以及市场青睐，已逐渐成为近几年商铺投资市场的热点。

热点楼盘——外围商铺占榜 中心区写字楼公寓增多

上半年成交热盘中，随着住宅市场成交集中外围，更多的商业配套如社区商铺、商业体项目规划布局至外围，其中主要集中在增城、南沙、花都等区域；同时，若干潜力商圈商铺也备受关注，如奥园国际中心，坐拥万博商圈辐射以及合理定价助力该项目成交热销，占据2016年成交榜首。

写字楼物业仍以中心区为主，天盈广场、保利金融大都汇、保利叁悦广场等写字楼项目，均有大宗成交贡献，高价走量市场成交热。2016年新入市万博两写字楼项目奥园国际中心、中铁诺德中心成交不俗，拉升外围写字楼整体占比，万博商圈商业投资价值持续受到关注。

中心区公寓同样增幅明显，2016年最热销盘当属万科云城米酷项目，13-35㎡的单间-两房平层及LOFT公寓深受投资者欢迎，其中占据了6个月的成交量榜首；除天河、海珠两区有大盘热销贡献外，整体仍以外围区公寓成交为主，公寓主区黄埔、番禺成交保持高位，萝岗敏捷广场、萝岗奥园广场、广物星港国际等热销项目深受投资者青睐，成交持续表现不俗。

写字楼租赁市场—租赁活跃，互联网、金融行业热门

2016年广州各商务圈写字楼租金平稳上扬，整体空置率下降。其中琶洲上升幅度最猛，互联网集聚基地的辐射效应很大！广州城市规划及建设发展步伐加快，城市吸引力提升，更多的企业愿意在广州谋发展，整体写字楼租赁活动活跃。

中原大数据显示：2016年更多的IT互联网企业租用广州写字楼，IT互联网发展势头正盛，广州也是科技行业的集聚地，吸聚效应明显。较2015年增幅最高10%为金融行业，2016年广州金融发展势头强劲，金融业显著发展，吸引全国优质金融企业进驻布局，其中不少来自北上深。传统零售贸易则录得下跌，降幅7%。写字楼租赁企业行业主力变动，也与近几年尤其2016年经济走势及热点吻合。

2016年大宗交易案例

受经济走势低迷及整体楼市环境走向影响，广州一手商铺、写字楼物业整体成交未见十分活跃及火热，但大宗成交案例频现，更多的购买集中于成熟商圈或有潜力板块的商铺及写字楼物业。

广州商业市场大宗成交案例频现，表明在住宅市场限购加严下、资金无更好投资走向时，优质商用物业是可靠选择，大宗成交案例强烈支撑着广州商业市场投资信心。

2016年商铺市场大宗交易成交比例上升，成交总额占比则下跌，其中以外围区域大宗交易案例为主。外围区商铺投资门槛相对较低，部分优质物业深受投资机构或大客户青睐，不乏整体购入的案例。中心区大宗成交更多以散售为主，成交集中于越秀、天河、白云等区域的成熟商圈项目。

2016年“大众创新创业”、“营改增”、“商改住”等商业利好政策频出，广州招商引资硕果累累，营商环境积极改善，促商业市场信心走强，写字楼尤其公寓物业的投资需求急升，珠三角尤其深圳投资资金涌向广州商用物业。其中，深圳资金尤其偏好大宗公寓投资，区位更多选择天河、南沙、增城。

中原研究部监测数据显示：2016年广州一手写字楼大宗成交案例中，大客户投资及企业购买占比相当，而大手购入整层或整栋写字楼公司中，传统行业及险资、金融企业占据前列，但更多以自用为主。

展望2017

2016年是“十三五”规划出台及实施首年，广州相继出台交通、商务、金融等十三五期间规划，为城市发展定位清晰路线。我们看到，2016年广州城市及产业发展已收获硕果累累，可以预见，未来广州城市建设及吸引力将继续稳步提升，这将为投资广州商用物业提供信心基础。

国家最新中央经济会议对房地产定位：“房子是用来住的，不是用来炒的”，在广州稳健调控政策及楼市发展下，以及在“去库存”环境下政策利好影响下，广州商业投资市场将迎来更多机遇。

纵观2016年广州商业市场，商业物业投资热度保持，主要成交属性类别较2015年变幅不大，市场主要热点仍是公寓物业，其中商业公寓占比提升。预计公寓物业仍将成是2017年商用物业重要投资选择，但相信占比会下降，中心区、外围区比例会趋向平衡；商铺、写字楼投资热度会得到保持，中心区物业仍是投资主要选择。

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