距离12月26日土拍仅有4天，但是剩下的6宗地（4宗商地+2宗宅地）报价依然寥寥无几。

☞ 冬至大过年 土拍却冬眠！（无人报价+中止出让）

今天，截止17:30分，相对昨天而言，仅从化街口街旺城地块一家有新报价，由尾号为153的房企报出13698万，此时楼面价为5615元/平。至此，该地块已有4家房企报名。

番禺官堂村地块一、地块二：（商地+宅地）4个报价，最高报价为132974万元，折合楼面价17134元/平；

开发区KXC-M3-5地块（商地）：1个报价，底价7785万元，折合楼面价5190元/平；

白云新城AB2910006-B地块（商地）：1个报价，底价80532万元，折合楼面价12600元/平；

广钢新城AF040218地块（商地）：1个报价，底价372067万元，折合楼面价20000元/平；

珠江隧道口以西AF020106地块（商地）：仍然无人报价。

现在，就让我们通过@广州中原研究发展部的资料，来看看从化街口街旺城地块以及至今无人问津的珠江隧道口以西AF020106地块的具体详情。

从化街口街旺城地块面积小、总价相对较低

该地块占地面积仅0.81万平，对于近郊而言实属“蚊型地”，然而由于面积小，总价压力低，预期有一部分中小型开发商会对该地块比较有兴趣。

周边配套方面，属于街口城区，周边生活配套有一定保证；生活配套方面离地块约100米有超市，200米范围内有西街菜市场

距离地铁14号线2.5公里 对市区上班族无吸引力

教育资源方面，有北星小学（区重点）和从化四中（市一级）。而出行条件，距离地块100米处有公交站，但公交线路主要围绕街口城区，离地铁14号线街口站约2.5公里，通勤条件一般。

道路交通，与市区连接的主干道105国道离地块约3.5公里，根据交通软件显示该地离珠江新城约72公里，闲时驾车约需1小时5分钟，因此对于广州市区上班族而言吸引力有限。

该地块客户定位预期以从化本地人，或在白云北部、从化太平工作，有私家车及看重城区配套的买家为主。

周边一手楼均价1.2万/平

旺城地块周边一手均价为1.2万/平，楼龄较短的二手项目均价在9千-1.2万/平之间。

地块SWOT分析及总结

该地块周边一般配套比较完善，而对于拿地房企而言其于占地面积小，资金压力不大，拿地门槛低。

接着，我们再来了解一下今年从化楼市的表现，从更加宏观的角度来看从化时隔两年后的土拍。

从化新房库存4.9个月 房价四度摸到9字头

截至2016年11月底，从化一手住宅库存约43.68万平，消化周期约5.9个月，仅次于增城成为消化周期第二短的外围区。

但需要指出的是虽然从化库存量偏少，但成交量年内起伏较大，因此实际消化情况稍偏向缓慢。

从整体供给的数据来看，从化一手住宅有一定的市场需求空间；而从整体成交走势的角度来看，今年1-11月该区共成交76.29万平一手住宅，同比上涨6%，低于广州楼市整体成交量同比涨幅。

从化楼市热度不高是开发商拿地的挑战

由此说明从化整体市场近年发展速度相对平缓，对于未来拿地的开发商而言如何面对从化楼市热度不高的问题将是其中一个挑战。

条件严苛 荔湾AF020106地块无人报价

好了，讲完从化地块的分析，我们继续来分析位于荔湾珠江隧道口以西AF020106地块，为何仍无人报价。

嗯，先上地块信息。

容积率高 带有地标性质

AF020106地块占地面积1.3968万平方米，计容建筑面积达20.95万平。以该地块附近超甲级写字楼立白国际商务中心作对比，立白中心占地面积1.84万平，计容建筑面积为10.81万平，主楼地上25层。

AF020106地块占地面积与立白中心相若，计容面积接近其2倍，因此预期主楼层高在50-60层之间，未来可能将建成继立白中心后白鹅潭滨水商务区又一标志性建筑。

出让条件严苛：指定资产不少于400亿的金融总部企业

该地块出让条件严苛，一是自持物业不低于计容面积的30%；二是商业面积不低于3万平米，需整体确权，不得分割销售；三是竞买人需引入总资产不少于400亿人民币的金融总部企业。

地块曾经规划为标志性建筑“珠江钢琴大厦”

据了解AF020106地块曾经规划为标志性建筑“珠江钢琴大厦”，出让面积、计容跟目前出让条件相若。此外其于2014年曾出现在当年的《土地推介蓝皮书》上，但一直没有找到“好归宿”，至于本次出让到底花落谁家，则有待下周一才能揭晓。

地块距离地铁1号线芳村站约300米

AF020122地块南距地铁1号线芳村站约300米，北离珠江岸边约200米，预计日后地块高层单位望江景观较佳。

地块东侧离立白中心以及白鹅潭酒吧街约250米，需要指出的是目前酒吧街的属性已经逐渐减弱，随着唯品会等互联网公司的进驻，此地成为类似红专厂、羊城创意园的创业空间。

此外，离地块300米处公交站线路多达十余条，交通效率高；周边有大型农贸市场、超市布局，以及有“芳村流行前线”之称的地铁芳村站地下空间。

周边被旧厂房、货仓包围

但需要指出的是地块一带被平房、旧厂、货仓等老旧建筑包围，一来档次低；二来，并未形成白鹅潭酒吧街一带的商务氛围。

隧道口以西片区老旧平房密布

因此就目前情况而言，以珠江隧道口为界，东部片区商务环境发展相对较好，尤其是酒吧街目前逐渐演变成互联网创业公司办公室，颇具活力。

隧道口以东片区多创意园办公氛围浓

但地块所在的西部片区如上文所述周边环境差，欠缺商务发展的环境，而且与居民楼参杂在一起，发展局限性大，假如要对片区进行大规模的旧改，拆迁工作难度高，短期内（2-3年）要发展起来的可能性不高。

回顾：白鹅潭近年商业地土拍

作为白鹅潭滨水商务区建设的重要一子，荔湾AF020106地块肩上的任务不小。

白鹅潭滨水商务区一带商业地出让情况，需要追溯到2014年，当时华发以14.23亿+0.18万平配建安置房获得荔湾铝厂旧改地块，即如今华发荔湾荟项目。但目前该项目主要在售住宅项目，其中的“商业金融用地”并没有得到太多的体现。

另一个参考价值较高的当属万科于2013年7月以总价6.03亿，楼面价19638万/平拍下的珠江隧道口以西AF020122地块，该地块离本次出让地块相距不过300米。

但需要指出的是目前万科海上传奇2-18层均为公寓，仅首层作为商业、大堂之用，其最初“商业金融用地”的憧憬亦并未得到充分体现。

万科海上传奇吹风价达4万/平

目前片区周边在售商业项目为万科海上传奇，未有具体公开的报价，但与销售人员交流后得知该项目主打公寓，面积29-34平复式单位目前进行诚意登记，预计均价3.8-4万/平，具体价格、优惠要等开盘后再确认。

而租赁方面，甲级写字楼立白中心的价格为120元/平·月，荔湾同创汇为100元/平·月，其他环境稍差的厂房改造办公室70-80元/平·月。

就中原研究部实地观察以及了解得知，该片区比较受租客欢迎的是租金在80-100元/平·月的创意园办公产品，而且该区域旧厂房本身比较多，日后或有可能在政策扶持之下大批量改造成为创意园办公室，间接增加区域办公产品存量。

相反，甲级写字楼单位目前仍有大量面积正在招商中。因此对于本次出让的AF020106地块，一方面官方规定在商业比例、自持物业上要求严苛；另一方面市场上可租赁的办公、商业产品（如长租公寓、青年公寓）饱和度或将逐渐提高，对于日后地块建成产品造成较大的挑战。

周边竞争板块分析：广钢新城发展空间更大

商业发展离不开片区的规模和周边氛围环境，因此中原研究部就广州西部4个具有竞争关系的商业片区进行比较；其中包括了白鹅潭滨水商务区、广钢新城商务规划、广纸新城以及位于越秀的长堤民间金融街。

针对商业项目比较看重的要素如规模、周边氛围环境、政策利好等，对比表格如下图所示。

从总分的情况来看，白鹅潭滨水商务区目前最大的竞争对手为广钢新城。从两个相邻的商务区比较而言，白鹅潭商务区起步比较早，有一定基础，但弱点是区域老旧，难以形成统一的整体发展。

而广钢新城处于建设期，规划合理但招商引资效果变数大；但拥有未来广钢新城20万居住人口的支撑以及官方资源投入，因此未来发展想象空间更大。

SWOT分析+未来发展研判

基于上述分析，对于AF020106地块的SWOT分析如下。

总的来说，地块起拍总价已达24.59亿，加上拍地条件繁复；而目前地块周边商务氛围较淡，假若日后片区需要打造成为规划中的商务中心区需要官方加大力度支持。

—————房产君的靠谱服务—————

如果你着急卖出自家房子，又希望不通过中介直接交易，不妨加微信：w1274633816，提供基本资料，经过审核，就会帮你发布房源。希望为大家提供最靠谱交易渠道！